Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
- Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
- Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
- Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
- Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
Мораторий на выплаты неустоек — нововведения 2022
Из-за тяжелого экономического кризиса, роста цен на строительные материалы и резкий дефицит товаров правительство РФ поддержало застройщиков и подписало постановление о моратории №479. Согласно ему:
-
до 31.12.2022 застройщики получают отсрочку. Вся компенсация убытков, штрафы и неустойки будут выплачиваться в январе 2023 года;
-
какими бы не были причины срыва сделки, дольщики могут не ждать компенсацию за период действия моратория – с 29.03 и до конца текущего года.
Большинство дольщиков, услышав эту новость, не просто расстроились: они попросту отложили все разбирательства до Нового года. Однако опытные юристы советуют этого не делать. Почему? На то есть 3 причины:
-
формируется очередь требований. То, насколько быстро дольщик получит компенсацию, зависит и от того, насколько быстро он передаст исполнительный лист в банк. Он является официальным документом, по которому суд и списывает с застройщика определенную сумму. Все обращения с банк ставит в очередь: как только мораторий утратит силу, деньги начнут получать дольщики, которые первыми заняли очередь;
-
некоторые выплаты неустойки все-таки можно получить в текущем году. Уже сегодня дольщики могут получить выплату за моральный вред и судебные расходы. За десять рабочих дней банк переводит деньги;
-
процедура занимает много времени. Как взыскать неустойку? Процесс по взысканию неустойки может занять до 12 месяцев. Если застройщик не согласен с обвинением и собирается его обжаловать, срок может еще затянуться. Чем активнее будет дольщик, тем вероятнее благоприятный исход дела. Однако большая часть процедуры – это режим ожидания: после каждой поданной претензии дольщику остается только ждать решения. Поэтому вывод достаточно банален, но правдив: чем раньше приступите, тем быстрее закончите разбирательство.
В какой момент выплачивается неустойка?
Если застройщик не уходит от ответственности, он произведет выплату вскоре после получения претензии по договоренности с дольщиком. Если дело дошло до судебного разбирательства, все будет зависеть от принятого судом решения.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
Застройщик не вовремя сдал квартиру, на какую сумму я могу рассчитывать?
Помимо неустойки участник долевого строительства может рассчитывать и на другие выплаты:
- Компенсация расходов связанных с нарушением срока сдачи квартиры. Самый яркий пример – это вынужденное продление аренды жилья.
- Моральный ущерб так же может присутствовать в исковом заявлении, но чтобы доказать его наличие нужно очень сильно постараться.
- 50% от суммы штрафа, наложенного судом.
- Компенсация расходов на адвоката и судебные издержки.
От чего же зависит сумма компенсации за срывы сроков сдачи квартиры? Все зависит от количества дней просрочки и суммы договора. Так, просрочка считается от следующего дня, когда договор должен был быть исполнен и до фактического срока сдачи квартиры. За каждый день просрочки выплачивается сумма равная сумме договора умноженная на 1/300 ставки рефинансирования от Центробанка за каждый просроченный день.
Как правильно выбрать застройщика
Приобретение квартиры по договору ДДУ перестало быть рулеткой, однако риски все же остаются. Конечно, сегодня утихли скандалы с обманутыми пайщиками, однако риск долго ждать заселения, все еще очень высок. Связано это и с пандемией и непростым экономическим положением на рынке недвижимости. Однако каждый из нас может свести эти риски до минимума:
- Внимательно изучите компанию, которой вы собираетесь доверить свои деньги. Серьезные девелоперы у всех на слуху и в интернете можно найти множество и отзывов об их работе и реализованные проекты.
- Выбирайте те компании, которые сотрудничают с крупными финансовыми структурами, утвержденные Центробанком. На сайте проекта обязательно есть список банков-партнеров и кредитных организаций.
- Обратите внимание, работают ли выбранные вами девелоперы, с крупными агентствами по недвижимости или брокерами. Некоторые крупные игроки имеют собственные отделы продаж работающие достаточно эффективно.
Односторонний отказ от договора ДДУ
Если с даты, когда застройщик должен был передать жилье участнику по акту приема-передачи, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ (ч.1 ст. 9 214-ФЗ). Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора. Отказ является односторонним, подписание дополнительных соглашения с застройщиком не требуется.
При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день пользования по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214). Причем пеня рассчитывается с даты внесения средств дольщиком до даты их возврата застройщиком. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.
Особенности ответственности застройщиков в 2022 и 2023 годах
Важно знать, что в связи с нестабильной экономической ситуацией и рядом внешних факторов 26.03.2022 года Правительством РФ принято постановление № 479, которое направлено на поддержку строительной отрасли. Данный нормативный правовой акт устанавливает особенности ответственности строительных компаний, в том числе за задержку передачи объектов долевого строительства в многоквартирных домах.
В чем же заключаются особенности ответственности застройщиков?
- Штрафные санкции не начисляются и не уплачиваются за период с 28.03.2022 года по 30.06.2023 года. То есть застройщики, в частности, освобождаются от обязанности по выплате неустойки за просрочку передачи объектов недвижимости, процентов за пользование денежными средствами при расторжении договоров в установленный период.
- Отсрочка исполнения решений суда до 30.06.2022. Это означает, что, несмотря на то, что в вашу пользу взыщут денежные средства, получить их фактически будет невозможно до окончания срока действия постановления.
- Для расчета неустоек, в формуле которых предусмотрено применение ключевой ставки ЦБ РФ, должна использоваться ставка, действующая на день исполнения обязательства по передаче квартиры, но не более ключевой ставки, установленной на 25 февраля 2022 года, то есть 9.5%.
Как видно, 214-ФЗ предусматривает достаточно высокую степень ответственности за просрочку застройщиком сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельствах. Особенно это касается расплывчатых формулировок в ДДУ, которые позволяют застройщику манипулировать условиями договора. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который поможет не просто начать судебное разбирательство и добиться возмещения, но и взыскать присужденные суммы.
Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?
Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).
Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:
Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.
Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.
Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).
Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?
Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:
-
Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон. -
Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).
Почему затягивают сроки?
Профессионалы на рынке недвижимости долевого строительства знают, что одним из самых частых решений застройщика в случае возникновения трудностей становится затягивание сроков сдачи жилья. При этом большинство застройщиков идут на это осознанно. Строительные компании прекрасно знают, что по закону к ним может быть применено финансовое наказание – выплата неустойки дольщикам. Тем не менее, сроки затягивают, иногда даже временно «замораживают» объекты. А люди нередко просто не знают, какие компенсации им положены и как их получить.
Первое, что нужно понимать дольщику: если сроки сдачи объекта начали переносить, это еще не повод для паники. Вполне возможно, что ситуация временная. А за дополнительный период ожидания можно получить вполне приличную компенсацию. В этой ситуации закон полностью на стороне дольщиков.
Каковы шансы на победу
После снятия моратория судебных решений ещё не было: суд в среднем рассматривает дело в течение двух месяцев. Поэтому пока не понятно, будут ли суды принимать во внимание сложности застройщиков, связанные с коронавирусом, сказал «Секрету» директор по правовым вопросам DestraLegal Борис Фельдман. До пандемии суды первой и апелляционной инстанций часто снижали размер неустойки по просьбе застройщика, отметил он.
«Основные мотивы такого решения, если сказать коротко: слишком много денег получит дольщик, если мы взыщем в его пользу всю неустойку, — уточнил Фельдман. — Верховный суд не раз указывал, что суды должны чётко расписывать, почему неустойку они решили снизить. Но на практике суды ограничиваются общими фразами, не позволяющими понять истинных мотивов такого решения в каждом конкретном деле. Причём суд может снизить неустойку как на 10%, так и на 50%, обосновав это одинаково».
Размер компенсации и неустойки за перенос сдачи дома по дду
При нарушении сроков СК должна заплатить неустойку. Ее размер — 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Неустойка за перенос сдачи квартиры рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи. Как потребитель дольщик вправе взыскать штраф — 50% от суммы неустойки. Также можно взыскать компенсацию морального вреда и судебных издержек.
Застройщик обязан возместить убытки за весь период, пока дольщик был вынужден снимать жилье. Для подтверждения расходов должны иметься договор аренды и документы, подтверждающие внесение оплаты. При этом необходимо быть готовым к тому, что суд попросит обосновать, почему дольщик не мог проживать по адресу регистрации.
Важно! С суммы неустойки государству положено заплатить НДФЛ в размере 13%.
Обратите внимание! Получить неустойку возможно, если заключался именно ДДУ. В данном случае дольщика защищает 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. Если приобретение недвижимости осуществлялось через вступление в ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, то здесь ответственность застройщика за просрочку не прописана.
Если застройщик не реагирует на претензионное письмо, необходимо подать исковое заявление о выплате неустойки. Теоретически это можно сделать через два месяца после начала просрочки, но эксперты советуют предварительно оценить ситуацию. Если у компании ранее не было значительных нарушений, лучше дождаться сдачи объекта, а затем подавать иск с фиксированной суммой. Дополнительно можно потребовать проценты за использование денег, компенсацию морального ущерба и штраф по закону «О защите прав потребителей».
Важно: дольщики выигрывают судебные дела примерно в 90% случаев, но чаще всего сумма значительно снижается по заявлению застройщика.